創業2期目で不動産投資のプロパー融資が降りた件。

先日、私が代表の法人で、不動産購入のための融資の事前承認を地銀から貰いました。

去年の12月から知り合いの不動産業者に相談をし、たくさんのプロセスを経て、なんとかここまでこぎつけることができました。

9月中に融資実行予定なので、合計10ヶ月間もかかってしまいました。しかし、しっかり準備した分、良い条件で購入できたのではないかなと思います。

融資条件は金利1.6%、32年ローンで融資金額は購入物件価格のおおよそ85%です。

今回は法人での1件目の不動産購入に到るまでの進め方や、ポイントなどを不動産投資を始めようとされている方に向けてお伝えしたいと思います。

まず、何からすればよいの?

私の場合はまず、知り合いの不動産業者でかなり儲けている不動産会社の社長をしっていたので、まず、相談に行きました。

不動産投資を法人で始めるために、以下の3つを行う必要があるとアドバイスを受けました。

  1. 法人の自己資本を増やす。(増資)
  2. 日本政策金融公庫、地方自治体の融資制度を利用し、2つの金融機関から運転資金の融資を受ける。
  3. 不動産購入資金の融資を銀行から受ける。

増資について

私の会社はコンサルティングがメイン事業であるため、会社立ち上げのために自己資金はほとんど必要ありませんでした。そのため、私は100万しか資金をいれていませんでした。

しかし、不動産投資を始めたいのであれば、できるだけ多くの自己資金あったほうが金融機関からの信頼を得ることができ、たくさんの融資が受けれる可能性が上がります。

できれば、1000万円の自己資金はあったほうがよいということで、私の個人のキャッシュを全て、会社の自己資本として、増資を実行しました。こちらが今年の2019年1月に完了します。

ちなみに、増資は司法書士等に依頼しなくても、簡単に自分でできるので、自分でやりましょう。

私は司法書士に依頼しましたが、簡単な手続きなのに、結構お金を取られたので、自分でするべきたったと後で思いました。

日本政策金融公庫、地方自治体の融資制度

次に、日本政策金融公庫、地方自治体の融資制度を利用し、運転資金の融資を受ける必要があります。

なぜ、資金が必要でないのに、借り入れを行う理由は、融資実績を作ることで、次のステップで良い条件で不動産購入資金を借りれるようにするためです。

日本政策金融公庫も地方自治体もしっかりと融資してよいか審査を厳格に行います。日本政策金融公庫も地方自治体がお金を貸したのならば安心できる企業だとお墨付きをもらうことになり、不動産購入資金も貸し付けても問題ないという判断になるのです。

調達方法などについては、日本政策公庫と信用金庫から700万円の調達に成功した話に記載しているので、こちらをみていただければと思います。

信用金庫からは不動産投資を行うのであれば、登記簿謄本の目的も不動産賃貸事業の文言を追加した方が良いということだったので、変更を行いました。

本業が忙しかったこと、自分でいろんな金融機関に当たってみた経緯もあり、2019年2月から取り組み始め、最終的な融資実行までおよそ半年もかかっていましました。

どうやって、購入物件を見つけたの?

私は知り合いの不動産業者から勧められた不動産を購入しました。

とはいっても、今回は金額も小さな物件で、その大家さんも私が知っている人であったため、仲介手数料はゼロで、物件を紹介してもらいました。

1件目の物件についてはかなり重要で、1件目の購入の成功可否が、不動産投資の成功可否に繋がるといいます。

失敗を避けるために、まずはほとんどキャッシュフロー(利益)はあまり出ないけれども、大きなリスクもないと考えられる築15年の都内の区分マンションをターゲットとしました。

2月頃に一般媒介契約書を大家と結びました。

どうやって、銀行から融資を受けるの?

不動産業者から紹介してもらえれば良いが、、

不動産投資では、不動産業者が物件を紹介するだけでなく、融資先の金融機関と融資交渉までしていただけるケースが多いです。

しかし、法人で初めての不動産購入を行う場合、融資付けまで全て行う業者は多くはありません。

なぜなら、法人で不動産を購入できる企業を見極めることが難しいからです。

一般的には法人の場合、3期以上の決算を経ていて、毎年しっかりと黒字を出している、税金をちゃんと収めている、1000万円程度自由に使えるお金があるなど、金融機関が融資を行うには条件があります。

しかし、それを見極めるにはある程度、会計や簿記の知識が必要で、決算書を正確に読める必要があります。

また、このような条件に当てはまる企業は多くなく、ターゲットとなる人が少ないため、多くの不動産業者はこのような法人は相手にしないのです。

そのため、私のような不動産業界未経験者が法人で不動産を買うことは簡単ではありません。

個人の不動産融資は属性と資産次第

一方で個人への融資ができるかどうかの見極めはあまり難しくないようです。

決算書が読めなくても、属性、年収、資産状況によって、どのくらい融資をつけることができるか判断することは難しくないのです。そのため、母集団の多いサラリーマンをターゲットとした不動産投資の営業は至る所で行われています。

属性の良い人は公務員や超大手企業のサラリーマンなどで、おおよそ年収の10倍程度は融資を受けることができるようです。

その反対で属性が悪いとされる人はフリーランス、会社経営者などです。フリーランスでも士業の方は融資を受けるケースも多いようです。

実は法人で不動産1件目を購入するのが一番ハードルが高い件

融資に関して、私も不動産業者に紹介してもらいました。しかし、紹介といっても、不動産仲介フィーをなしで特別対応していただいたので、一度一緒に金融機関に訪問させていただき、それ以降は私自身が全て交渉を行いました。

不動産投資の実績もない、資産も潤沢にあるわけではない。

ではどうやって、融資を受けることに成功したのでしょうか。それは、前年度の決算書が金融機関から良く見えるように、大きく黒字を出し、また企業の安定性を高める上で、個人資産から増資を行いました。

さらに、融資して良いか、事前に日本政策金融公庫や自治体からの与信を通しておく。

言葉にすると簡単なようですが、とっても手間ががかかります。(私の場合、ちょっと時間がかかり過ぎですが、、)しかし、このように準備することで、不動産投資の実績がなくとも、地銀からプロパー融資を好条件で受けれるようになるのです。

今回の記事も極めて重要なノウハウですので、参考にしてみてください。

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