なぜ不動産投資家から多くの資産家が生まれるのか。

私が独立してから、たくさんの富裕層の人と会いました。
その中で、親が資産家でもない、大きな会社な経営者でもない、一見仕事もそこまでできそうではないのに個人で富裕層に成り上がった人が多くいたのです。

その人たちの共通点は何かと言うと、「不動産投資家」であったという点でした。
私は、この人でも資産家になれたのだから、私にもなれるはずといつも思っていましたが、実際にどのように資産を構築できるのか理解はしていませんでした。

しかし、簿記一級の勉強をして、さらに、不動産大家業の財務モデルを検討し、さらに金融業界の「仕組み」を理解した時にやっとそのメカニズムがわかったのです。

本当はお教えしたはないのですが(笑)、たくさんの人に私のブログを知っていただきたいので、紹介したいと思います。
今回の記事は直接的に何億以上もの価値をあなたにもたらすはずです。

借金は徐々に純資産に変わる

はい、まず一番大切なポイントから説明します。
それは、時間が経過するうちに徐々に借金が純資産に変わっているという点です。

大前提として、多くの方は不動産投資を始めるためには金融機関から融資つまり借金をする必要があります。

この借金が嫌いで不動産投資を始められない人がいます。なぜなら、借金をしたら、金利を金融機関に払う必要があるからです。
日本で銀行に定期預金しても僅か、0.02%などの金利の世界です。一方で金融機関から不動産を購入するために借金した時には金利を1%~2%支払う必要があります。

東京の区分マンションの実質利回りはとても低く、毎月のキャッシュフロー(=家賃収入-借金返済-諸経費)が赤字になるケースすらあります。

借金をして、購入したのにも関わらず、毎月の支出は赤字。何か全くメリットがないように感じませんか?いや、そうではありません。何故なら、東京の物件の多くの不動産価格が下がらないからです!

仮に5年間物件を保有し、5年後に売却したとします。その場合に買った時と同じ価格で売り抜けることができれば、実は借金返済分は全て利益に変わっているのです!

仮に家賃収入が毎月10万円の予定である3000万円の物件をフルローンで購入したとしましょう。金利が2%だとしたら、最終的にあなたが金融機関に返済しなければならない金額は3060万円です

実質利回りがゼロ、つまり毎月収入が0つまり収入ー借金返済額が0であったら、5年間で金融機関には5年×12ヶ月×10万円 = 600万円の借金が返済できており、残りの返済額は2460万円になります。

これがもし、買った時の値段で売ることができたら、540万円の利益になります。
あなたはお金も労力使わずに5年間で540万円で得れたことになります。
これが、勝手に不動産投資家が自然に資産家になる仕組みです。

物件価格って下がらないの?

物件価格は下がりやすいものもあるし、下がりにくいものもあります。
そもそも、物件価格は 土地値 + 建物価格の合計で決まります。多くの物件では土地値と建物価格の比率は半分ずつ程度でしょう。

土地値は減るものではなく、需要と供給のバランスで決まりますので、人口等の条件に左右されますが、東京であれば、大きく値崩れを起こす可能性は非常に低いです。

建物価格についてはもちろん老朽化によって下がりますが、区分マンションの場合は修繕積立費が積み立ててありますので、こちらも下がりにくくなっております。

一軒家などは建物部分の資産価値はマンションに比べて早く低下しますが、その分、利回りが良いので、キャッシュフローの部分で元が取れるようになっています。

よって、必要以上に物件価格の低下を心配し過ぎる必要はありません。

早く始めた人が勝ちなゲーム

上記のように、不動産を始めることができれば、勝手に時間を経過と共にお金は積み上がっていきます。
そのため、結局早く始めるとどんどんお金は積み上がります。
早くこの仕組みに気づいて、実行した人が勝つゲームなのです。

物件にこだわり過ぎる必要はなし

多くの人はいつかいい物件が現れたら、買いたいと言いますが、これだけネットが発達している中、そもそもそんなにお買い得な物件などないのです。
あったとしても他の不動産投資家が買っているはずで、客付できない本当の意味でハズレくじの物件の確率が高いです。

そんなリスクを取ることよりも、物件を保有せずに時間を消費している方があまりにも勿体無いのですし、この本質を理解している人は物件を保有せず、探している時間を消費している方がリスクだと思っているのです。

利回りを気にして、割安なものばかり狙う必要はありません。利回りが良いことも大切ですが、それ以上に客付できることの方が大切です。
初め資金の少ないうちはキャッシュフローがマイナスにならなければ、物件を買ってしまっても良いと思います。それでも資産は積み上がりますから。
事実、私は初めて買った区分マンションの実質利回りはほとんどゼロに近かったです。

大きな物件を買えば買うほど有利

ちゃんと今まで私が説明したことを理解している人はわかるはずです。借金はすればするほどいいのです。
何故なら、借金はいずれあなたのお金に変わりますので。

出来るだけお金を借りるためにも、大きな物件を買う方が良いです。
単純にたくさん借金すれば、利回りが低くとも、儲け額としては大きくなりますし、さらに流動性が低くなる分、利回りとしても大きくなります。
良いことしかないのです。

最終的には金融機関から融資が出るかが一番のポイント

それでは一番の不動産投資のキモは何かというと、実際に金融機関から融資がおりるかどうかなのです。物件の選定が一番のポイントではありません。

何故なら、融資審査が一番難しいからです。
属性が悪い人には融資はおりませんし、赤字の会社は絶対にお金を貸してくれません。
また、決算書や属性がよくても、物件によっては貸さない金融機関もありますし、融資担当者の能力不足で融資がおりないことも多々あるのです。

また、仮に融資がおりるとしても、融資実行の結果が出るまでに競合が購入しているケースも多く、せっかく物件があり、優秀な担当者との出会いがあっても、融資実行に結びつかなければ、融資担当者も相手をしてくれなくなります。

この辺りを理解していない人が多すぎます。
これを防ぐために、不動産会社や金融機関とどのように繋がりを持つかの方が物件の選定よりも何倍も大切です。
結局は人付き合いが大切な世界になってくるのです。

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